Comment transmettre sa maison?

Vouloir transmettre son patrimoine à ses enfants est légitime. Quelques questions préalables sont toutefois indispensables.

Le bien dont vous souhaitez vous séparer est-il le seul dont vous disposez? Quelles seront vos ressources financières et où logerez-vous si vous donnez votre maison? Se dessaisir d’un bien immobilier de son vivant, sans contre-prestation, constitue toujours un appauvrissement et sera pris en compte si l’on est amené à demander des prestations d’assistance, notamment des prestations complémentaires pour couvrir les frais d’hébergement dans un établissement médico-social (EMS).

En discuter, d’abord

Avez-vous échangé avec vos enfants sur le sujet? Êtes-vous certaine qu’ils soient intéressés par votre maison? Pourront-ils assumer les charges financières liées à la possession d’un bien immobilier? L’objet et son emplacement correspondent-ils à leur style de vie et à leurs revenus? Il faut veiller à ne pas transmettre un bien pour des raisons sentimentales, sans tenir compte des besoins réels de vos enfants. Enfin, s’il y a plusieurs héritiers, il faut vous assurer que votre décision soit pleinement comprise et acceptée par tous.

Faire une donation

La donation présente des avantages fiscaux. L’imposition de la maison sera calculée sur sa valeur fiscale, inférieure à la valeur vénale (qui est la valeur en cas de vente sur le marché immobilier). Contrairement aux donations de fortune mobilière qui sont taxées dans le canton de domicile du donateur, les donations immobilières sont imposées dans la commune où se situe le bâtiment. À l’impôt cantonal s’ajoute un impôt communal pour le canton de Vaud. Le taux cumulé d’imposition peut y atteindre au maximum 7% des 80% de l’estimation fiscale du bien. Cette dernière peut être revue par l’autorité fiscale au moment de la donation et, dans ce cas, l’impôt sur les donations sera calculé sur la base de la nouvelle estimation.

Tous les cantons exonèrent les donations en ligne directe descendante, à l’exception d’Appenzell RI, Lucerne, Neuchâtel et Vaud. Une franchise existe néanmoins pour ces cantons, mais, dans les trois derniers, l’imposition se fait sur l’entier de la donation (soit dès le premier franc) dès que le montant de la franchise est dépassé.

La donation nécessite le consentement de toutes les parties impliquées, puisqu’elle fera obligatoirement l’objet d’un acte authentique auprès d’un notaire. Par ailleurs, le transfert du bien sera inscrit au Registre foncier et l’information sera communiquée à l’administration fiscale qui établira, le cas échéant, un décompte d’impôt sur les donations.

Le débiteur de l’impôt est, en principe, le donataire (celui qui reçoit la donation), mais parfois, comme dans les cantons de Berne, Fribourg, Neuchâtel et Vaud, le donateur est considéré comme solidairement responsable avec le donataire du paiement de l’impôt. Dans les cantons de Genève et Jura, le donateur est subsidiairement responsable avec le donataire.

Donner, c’est anticiper sa succession

Régler de son vivant sa succession par le biais de donations peut permettre d’éviter d’éventuelles difficultés quant à l’attribution des biens à vos héritiers, mais faire don d’une maison a des impacts sur le plan successoral. Vous devez, en effet, décider si la donation est rapportable, c’est-à-dire qu’il faille en tenir compte au moment de votre succession: si la donation est prise en compte, la part de l'enfant donataire sera diminuée de la valeur de la maison et les autres enfants recevront une part plus importante, par exemple des comptes bancaires. Vous pouvez décider du montant qui doit être rapporté, voire dispenser le donataire de cette obligation, et donc le privilégier. La loi protège les héritiers défavorisés qui, s’ils sont héritiers réservataires (conjoint, enfants, etc.), peuvent obtenir la part protégée (réserve héréditaire).

Enfin, vous pouvez prévoir, dans l’acte de donation, un droit de retour. Cette clause vous permet de redevenir propriétaire du bien au cas où le donataire décéderait avant vous, évitant que l’objet revienne à ses héritiers.

Penser aux charges à venir, avant tout

Avant une donation, il est aussi nécessaire de vous assurer que vos revenus après donation couvriront vos charges à venir, notamment si vous devez vous résoudre à entrer dans un EMS.

La législation fédérale en matière de prestations complémentaires de l’AVS/AI prévoit que les ressources et part de la fortune dont un ayant droit s’est dessaisi font partie du revenu déterminant. Cela signifie que le calcul du droit aux prestations complémentaires s’effectuera comme si le demandeur était encore propriétaire du bien, quelle que soit l’époque à laquelle la donation a été effectuée. Dans le canton de Vaud, un amortissement de 10 000 fr. par an sera appliqué dès l’année qui suit la donation.

Si le donataire est un descendant, il peut être appelé à assister financièrement le donateur. S’il s’agit d’un tiers non soumis à l’obligation d’assistance, la donation peut être révoquée.

Vendre

Si aucun de vos enfants n’est intéressé à reprendre la maison, la vente à une tierce personne vous permettra d’en distribuer le produit sous forme de donations.

Le choix de la vente à un de vos enfants est, a priori, défavorable car celle-ci doit, en principe, être réalisée à des prix proches de ceux du marché. Informées par le Registre foncier, les autorités fiscales peuvent effectivement examiner une transaction pour laquelle le prix de vente est très inférieur au prix du marché et la requalifier de donation mixte. L’opération est alors soumise à un impôt sur les donations en complément de l’impôt sur les droits de mutation pour l’acquéreur, outre un éventuel impôt sur les gains immobiliers pour le vendeur.

Paru en avril 2018 dans Générations par Fabrice Welsch

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