Faut-il amortir son prêt hypothécaire?

La plupart des propriétaires réduisent leur dette hypothécaire au fil du temps. Ils le font soit parce que l’établissement prêteur l’exige, généralement quand la dette dépasse 50% de la valeur du bien, soit de manière volontaire par un amortissement régulier ou extraordinaire. Ainsi, le niveau d’endettement moyen à l’âge de la retraite se situe autour de 40%-45%. Dans la situation actuelle, où les taux hypothécaires sont très bas, l’amortissement du prêt hypothécaire est-il nécessaire?

Avantages et inconvénients de la dette

D’un point de vue fiscal, une dette apporte des avantages, car elle est déductible de la fortune. Ses intérêts annuels, eux, s’inscrivent en déduction du revenu. Compte tenu du niveau actuel des taux d’intérêt, il n’est aujourd’hui pas très intéressant d’amortir une dette si on se limite à l’aspect fiscal. D’autres éléments doivent toutefois être pris en compte. Si vous maintenez votre prêt hypothécaire à son niveau actuel, qu’allez-vous faire de l’argent que vous aviez à disposition pour éventuellement l’amortir?

À cet égard, il est important de raisonner en termes de rendement net après impôt. En effet, le maintien de la dette est plus intéressant que l’amortissement si le montant de celui-ci peut être investi de manière plus avantageuse, c’est-à-dire dans un placement dont le rendement net après impôt est supérieur à la charge d’intérêt hypothécaire. En raison de la complexité du raisonnement précité, l’aide d’un conseil externe peut être utile pour déterminer la stratégie de placement qui convient à votre situation, en tenant notamment compte de votre capacité financière, de vos projets de vie et de votre âge.

En revanche, si l’argent que vous destinez à l’amortissement de votre prêt reste sous la forme d’un compte d’épargne dont vous ne voyez pas d’utilisation immédiate, l’idée d’en investir une partie dans votre logement semble une solution envisageable, dans la mesure où les taux d’intérêt sur ces comptes sont quasiment nuls. Là aussi, un calcul est préalablement nécessaire pour évaluer l’impact fiscal de votre remboursement et donc son coût effectif total.

Amortir de manière indirecte

En matière d’amortissement, vous pouvez procéder à un remboursement extraordinaire en versant un montant en une seule fois, mais, réalisé avant l’échéance du prêt, cet amortissement conduira au paiement d’une pénalité. Il vous est également possible d’amortir votre prêt de manière régulière, par un versement annuel. L’établissement prêteur prend généralement en compte un amortissement de 1% du capital total emprunté.

De plus, l’amortissement peut se faire de manière directe depuis un compte standard, ou indirectement, en utilisant un compte ou une police de troisième pilier pour y verser son amortissement. Le compte ou la police d’assurance sont alors déposés en gage auprès du créancier. Ainsi, le niveau de la dette reste inchangé, ce qui permet de déduire fiscalement des intérêts hypothécaires plus élevés que si le prêt était progressivement remboursé. A l’échéance, le capital accumulé sur le compte de troisième pilier est utilisé pour amortir effectivement la dette.

Période des échéances hypothécaires

Votre prêt hypothécaire arrive bientôt à échéance? C’est donc aussi le moment de se poser la question de son maintien ou d’un amortissement, partiel ou total. Même si ces dernières années ont habitué les propriétaires à des taux d’intérêt bas, le risque de devoir payer des intérêts plus élevés qu’aujourd’hui au moment de la renégociation du prêt existe bel et bien. Avec un supplément de frais, il est possible de fixer le taux d’intérêt auquel votre prêt sera conclu, et ce jusqu’à douze mois à l’avance (on parle de «taux forward»). Il s’agira également de choisir entre un taux fixe ou un taux variable, cette décision n’étant pas uniquement déterminée par le niveau des taux d’intérêt et son évolution.

L’hypothèque à taux fixe est attrayante lorsque les taux sont bas et offre une sécurité budgétaire pendant les années du prêt. Il peut être intéressant de conclure des hypothèques à taux fixe de différentes durées, afin de répartir le risque de taux et faire face à leur éventuelle hausse au moment du renouvellement. A la retraite, conclure une hypothèque à taux fixe doit être suffisamment planifié, car le remboursement anticipé entraîne des frais supplémentaires. En d’autres termes, si vous savez que vous ne pourrez conserver votre logement encore longtemps (entretien ou charges trop importantes, état de santé moins bon, etc.), il  sera préférable de conclure une hypothèque à taux fixe sur une plus courte durée.

L’hypothèque à taux variable offre une plus grande souplesse, notamment pour les remboursements ou pour l’augmentation du prêt hypothécaire (pour des travaux de rénovation par exemple). Le taux peut varier à la hausse et il sera alors judicieux que vous calculiez le niveau de taux que vous ne pouvez voir dépasser sans mettre en péril votre budget. La solution du taux Libor, qui consiste en un taux qui s’adapte tous les trois mois aux taux du marché, en est un exemple courant. Si les taux commencent à remonter, le Libor peut être transformé en taux fixe très rapidement, mais l’inverse n’est pas possible lorsque les taux redescendent. Dès lors, cette possibilité nécessite de suivre de manière attentive l’évolution des taux et de se renseigner à leur sujet.

Paru en avril 2017 dans Générations par Fabrice Welsch

https://www.bcv.ch/pointsforts/Finances/2017/Faut-il-amortir-son-pret-hypothecaire